Получайте свежие новости на почту
Только свежие статьи
Подпишись!

В каждом письме есть кнопка отписаться на тот случай если я вам надоел!

ГлавнаяВсе о ФорексПИФ рентный от ВТБ — в чем выгода его создания для инвесторов

ПИФ рентный от ВТБ — в чем выгода его создания для инвесторов

Множество пайщиков инвестиционных фондов уже смогли приумножить свой инвестиционный капитал на сотрудничестве с ними. Чтобы оно оказалось доходным, а не убыточным, необходимо уметь выбирать по-настоящему выгодное предложение. Например, можно вкладываться в рентные ПИФы, которые в качестве объектов инвестирования выбирают коммерческую недвижимость.

Преимущественно они относятся к категории закрытых, т. е. круг инвесторов формируется лишь один раз – во время создания фонда, и потом больше не меняется до его расформирования. Соответственно, этот вариант подходит исключительно инвесторам-долгосрочникам, поскольку расставаться с инвестиционным капиталом потребуется не на один год, а порою и на десятилетия. Однако используемая при это схема получения доходности предполагает формирование отдельного источника с регулярными выплатами на всем протяжении инвестирования.

В качестве же основного источника доходности выступает стоимость коммерческой недвижимости, принадлежащей ПИФу. А ее ценность при правильном обслуживании, по крайней мере, не уменьшается, а потому в стоимостном выражении стабильно растет (из-за инфляции).

Рисунок 1. Схема, по которой работают рентные ПИФы.

Рисунок 1. Схема, по которой работают рентные ПИФы.

А вот дополнительным источником является оплата арендаторов офисов, площади, цехов или иных элементов коммерческой недвижимости в собственности рентного ПИФа. Поэтому для руководства инвестфонда первоочередная задача стоит в установлении минимальной арендной платы, позволяющей получить максимальный рентный доход. Это будет способствовать привлечению максимального количества арендаторов, а, соответственно, и максимально эффективному использованию инвестиционной собственности.

Среди наиболее распространенных типов коммерческой недвижимости, являющейся целью инвестирования рентных ПИФов, можно отметить следующие субъекты малого и среднего бизнеса:

  • объекты розничной торговли (магазины);
  • объекты пищевой отрасли (кафе);
  • производственные объекты (цеха).

Инвестирование в рентный ПИФ

После совершения инвестирования в р-ПИФ инвестор становится совладельцем всех коммерческих объектов недвижимости, являющихся приобретенной на инвестиции собственностью фонда. При этом его доля впоследствии никак не изменяется и растет, вслед за ростом стоимости объекта инвестирования. В особенности это заметно в долгосрочной перспективе, позволяющей заработать на таком росте сотни процентов прибыли.

Не меньший, а порой и больший вклад в результирующую прибыльность инвестиции вносят рентные выплаты. Они выплачиваются регулярно и напрямую зависят от популярности сдаваемой коммерческой недвижимости у бизнеса. И продолжаются подобные выплаты до завершения ПИФом работы – после этого паи пайщиков гасятся в соответствии с рыночной стоимостью недвижимости, в которую было инвестировано.
Рисунок 2. ПИФ ВТБ Рентный Доход предлагает стабильный доход в течение нескольких лет.

Рисунок 2. ПИФ ВТБ Рентный Доход предлагает стабильный доход в течение нескольких лет.

Имеется вариант получения прибыли и раньше гашения фондом паев – их можно продать. Для этой цели используются биржевые или внебиржевые фондовые рынки. Как правило, ликвидность на них невысокая, но в пределах нескольких месяцев можно надеяться получить подходящее предложение.

В качестве дополнительного роста доходности рентных ПИФов можно отметить освобождение их от выплат налогов по:

  • сделкам на рынке ценных бумаг;
  • имущественным сделкам;
  • вступлению во владение землей.

Другими словами, в процессе владения коммерческой недвижимостью, в которую совершены инвестиции, рентный ПИФ не обязан оплачивать налоговые обременения на нее. А пайщик не обязан выплачивать налоги за владение паями. Налог выплачивается только в момент погашения пая и составляет для физических и юридических лиц, соответственно, 13 и 20 процентов.

Чтобы стать пайщиком (т. е. инвестором), необходимо вложить кругленькую сумму, имеющую порядок сотен, реже десятков тысяч долларов. В этом кроется недоступность для вхождения в рентный ПИФ мелких и большой части средних инвесторов – однако они и не практикуют долгосрочных вложений, ограничивая длительность открытых позиций несколькими месяцами. Поэтому, а еще и учитывая необходимость реализации принципа диверсификации (т. е. вложиться надо, помимо рентного ПИФа, еще в какой-нибудь актив), это вариант инвестирования ориентирован исключительно на крупных инвесторов с доступным капиталом в размере порядка сотен миллионов рублей.

Однако, несмотря на такие фантастические суммы, они все же гораздо меньше, чем если бы инвестор напрямую купил коммерческую недвижимость. При этом возникает необходимость управления ею или найма специального персонала, но зато львиная доля прибыли от арендаторов будет доставаться ее единственному собственнику. Однако это сомнительное преимущество, поэтому участие в рентном ПИФе является предпочтительным по удобству, надежности и эффективности.

Невысокий риск рентных ПИФов указывает и на их довольно среднюю потенциальную прибыльность. Она, как правило, меньше, чем у ПИФ открытого типа, но в них крупные инвесторы и не вкладываются, а доходность р-ПИФов их вполне устраивает на долгосроке.

Выбор рентного ПИФа

Наиболее значимые для инвесторов условия фонда, которые важно проанализировать до инвестирования, следующие:

  • насколько адекватна арендная ставка;
  • сколько выплачивается сервисному агенту;
  • насколько полными являются права ПИФ на недвижимость, в которую было инвестирование;
  • сколько стоит пай и адекватна ли эта величина текущим условиям.

Среди предлагаемых на российском рынке инвестиционных продуктов ПИФов рассмотрим «Рентный доход». Он предлагается банком ВТБ и предполагает ведение деятельности путем управления недвижимостью особых категорий – торговых, офисных, складских. Регулярная доходность реализуется за счет арендных выплат, совершаемых арендаторами.

Порог вхождения для инвесторов в ПИФ ВТБ «Рентный доход» относительно низок – всего 3 сотни тысяч рублей. Планируемая срочность деятельности этого фонда – до конца 2027-го года. Регулярные выплаты за счет арендных взносов начинают выплачиваться весной 20-го года – их периодичность составляет 1 квартал.

Указаны и издержки, возникающие в процессе деятельности рентного ПИФа ВТБ – до одной трети от стоимости чистых активов (это оплата услуг партнеров – управляющих компаний, депозитариев, аудиторов и т. д.).

Позитив и негатив создания рентного ПИФа и участия в нем

Структура р-ПИФа позволяет агрегировать довольно крупную денежную сумму, которую очень просто диверсифицировать между несколькими крупными инвестиционными проектами, гарантирующими получение прибыли (риск обычно не превышает аналогичный показатель вкладов в банках). При этом инвестиции осуществляются по схеме «инвестировал-и-забыл», поскольку управление работой фонда происходит под руководством экспертов. Регулярно выплачивается и довольно немалая часть с дохода с арендаторов, по сути, являющаяся неким аналогом дивидендов с акций.

Рисунок 3. Создание рентного ПИФа стимулирует развитие некоторой части рынка коммерческой недвижимости.

Рисунок 3. Создание рентного ПИФа стимулирует развитие некоторой части рынка коммерческой недвижимости.

Инвесторам следует учитывать, что погашение пая рентного ПИФа ранее заданного срока запрещено. Поэтому вернуть инвестиции досрочно можно только продажей пая. Трудность при этом заключается в низкой ликвидности рынка паев.

Регулярная рентная доходность пайщиков существенно снижается из-за необходимости оплаты услуг бизнес-партнеров фонда. Эти затраты могут доходить до трети от полученной за период прибыли, а в убыточные периоды их работа оплачивается за счет фондовых средств. При этом строго контролировать работу рентного ПИФ не получится – он закрытый, а потому разглашение чрезмерного количества информации не предполагается.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*